Nieruchomość należąca do kilku osób może stać się źródłem sporów. Współwłasność ułamkowa a sprzedaż całej nieruchomości to zagadnienie, w którym trzeba rozróżnić sprzedaż całej rzeczy od sprzedaży należącego do jednej osoby udziału. Sprawdź, czym jest współwłasność ułamkowa i dowiedz się, czy sprzedaż całej nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli jest legalna.
Czym jest współwłasność ułamkowa?
Współwłasność nieruchomości oznacza, że prawo własności przysługuje kilku osobom. Przy współwłasności ułamkowej każda z nich ma określony udział, na przykład 1/2 albo 1/4. Nie oznacza jednak własności konkretnego pokoju, piętra czy części działki.
Wielkość udziałów wynika zwykle z księgi wieczystej i dokumentu będącego podstawą nabycia. Przy spadku może to być postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Inaczej działa współwłasność łączna, wynikająca na przykład ze wspólności majątkowej małżeńskiej. Nie występują w niej udziały, którymi można swobodnie rozporządzać podczas trwania wspólności.
Czy jeden współwłaściciel może sprzedać całą nieruchomość?
Sprzedaż całej nieruchomości przekracza zakres zwykłego zarządu, dlatego wymaga zgody wszystkich właścicieli. Wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę i być stronami umowy, osobiście albo przez prawidłowo umocowanego pełnomocnika. Sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Nawet osoba posiadająca większość udziałów nie może sama skutecznie sprzedać całej rzeczy.
W przypadku braku jednomyślności współwłaściciele posiadający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd ocenia cel czynności i interesy pozostałych współwłaścicieli, więc zgoda nie jest automatyczna.
Najprostsza sprzedaż całej nieruchomości następuje wtedy, gdy wszyscy uzgodnią cenę, termin aktu notarialnego i sposób podziału pieniędzy. Kwotę ze sprzedaży dzieli się zazwyczaj odpowiednio do wielkości udziałów.
Sprzedaż udziału bez zgody pozostałych współwłaścicieli
Co do zasady sprzedaż udziału nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Każdy może zdecydować o zbyciu udziału należącego do niego. Sprzedaż udziału w nieruchomości także wymaga formy aktu notarialnego.
Kupujący nie nabywa wydzielonego fragmentu domu czy mieszkania. Wchodzi w miejsce sprzedającego i staje się współwłaścicielem w zakresie nabytego udziału w nieruchomości. Z tego powodu sprzedaż udziału osobie trzeciej bywa trudniejsza, a cena udziału w nieruchomości może być niższa niż proporcjonalna część wartości nieruchomości.
Odkupienie udziału przez jednego z pozostałych współwłaścicieli często pozwala sprawniej zakończyć współwłasność nieruchomości. Nie jest to jednak obowiązkowy etap transakcji.
Czy przy sprzedaży udziału obowiązuje prawo pierwokupu?
Przy typowym mieszkaniu lub domu pozostali właściciele nie mają automatycznie pierwszeństwa zakupu. Nie istnieje ogólne ustawowe prawo pierwokupu udziału w każdej nieruchomości. Prawo pierwokupu może jednak wynikać z umowy albo przepisów szczególnych.
Wyjątek dotyczy między innymi określonych przypadków sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej. Współwłaścicielom prowadzącym gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie może przysługiwać ustawowe prawo pierwokupu. Jeżeli w danej sytuacji współwłaścicielowi przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, bezwarunkowa sprzedaż udziału z pominięciem tego prawa może być nieważna. Przed sprzedażą udziału w nieruchomości rolnej należy też sprawdzić przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zniesienie współwłasności, gdy nie ma porozumienia
Gdy wspólna sprzedaż całej nieruchomości nie jest możliwa, rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności. Co do zasady każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności niezależnie od stanowiska pozostałych osób. Uprawnienie to może jednak zostać czasowo wyłączone na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Zniesienie współwłasności polega na zakończeniu wspólnego prawa i ustaleniu, komu przypadnie nieruchomość albo środki z jej sprzedaży.
Jeśli właściciele są zgodni, zniesienie współwłasności nieruchomości można przeprowadzić umownie. W przypadku nieruchomości umowę zawiera się w formie aktu notarialnego. Strony mogą zdecydować o podziale fizycznym albo przyznaniu całości jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych.
W przypadku braku porozumienia pozostaje postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności. Sąd może znieść współwłasność przez fizyczny podział rzeczy, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż i podział uzyskanej kwoty. Podział fizyczny jest preferowany, o ile nie byłby sprzeczny z przepisami lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy ani nie prowadziłby do jej istotnej zmiany lub znacznego zmniejszenia wartości.
Sądowa sprzedaż całej nieruchomości jest zwykle rozwiązaniem ostatecznym. Cena ze sprzedaży publicznej nie zawsze odpowiada oczekiwaniom właścicieli. Dlatego przed wystąpieniem o zniesienie współwłasności warto rozważyć negocjacje, sprzedaż udziału innemu współwłaścicielowi albo wspólną sprzedaż na wolnym rynku.
Jak przygotować sprzedaż nieruchomości objętej współwłasnością?
Najpierw należy sprawdzić księgę wieczystą, podstawę nabycia, wielkość udziałów, obciążenia i sposób korzystania z nieruchomości. Przy sprzedaży udziału kupujący powinien wiedzieć, jaki udział w nieruchomości nabywa i jakie relacje łączą współwłaścicieli. Przy sprzedaży całej nieruchomości trzeba wcześniej ustalić cenę, warunki transakcji oraz sposób rozliczenia.
Współwłasność ułamkowa a sprzedaż nieruchomości nie muszą oznaczać wieloletniego sporu. Kluczowe jest rozróżnienie sprzedaży całej rzeczy od sprzedaży udziału. Jeśli planujesz taką transakcję we Wrocławiu lub okolicy, DOMiTY pomoże sprawdzić stan prawny nieruchomości, przygotować strategię sprzedaży i przeprowadzić cały proces.
