Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania pojawia się wtedy, gdy kupujący i sprzedający są zdecydowani na transakcję, ale nie mogą jeszcze podpisać umowy końcowej. Powodem może być oczekiwanie na decyzję kredytową, kompletowanie dokumentów czy termin u notariusza. Dobrze przygotowana umowa porządkuje warunki transakcji i może zabezpieczać interesy obu stron. Co powinna zawierać?

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości. Powinna określać najważniejsze warunki planowanej transakcji.

Zasady dotyczące umowy przedwstępnej określają przede wszystkim art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego.

Nie jest ona obowiązkowym etapem każdej sprzedaży. Jeżeli strony są gotowe od razu zawrzeć umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, można ją pominąć. W praktyce stosuje się ją często, zwłaszcza gdy kupujący finansuje zakup kredytem albo strony potrzebują czasu na przygotowanie formalności.

Przed jej podpisaniem warto dokładnie sprawdzić nieruchomość. Pomocna może być nasza lista: o co pytać przy kupnie mieszkania?.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

W umowie trzeba przede wszystkim wskazać strony i nieruchomość, której dotyczy transakcja. Należy również określić cenę sprzedaży oraz zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W praktyce warto doprecyzować także:

  • termin zawarcia umowy końcowej,
  • sposób i termin zapłaty ceny,
  • wysokość zadatku lub zaliczki,
  • termin wydania mieszkania,
  • informacje o stanie prawnym nieruchomości,
  • warunki odstąpienia od umowy,
  • zasady postępowania, gdy zakup jest finansowany kredytem.

Im więcej ważnych kwestii zostanie jasno ustalonych na początku, tym mniejsze ryzyko sporu. Sprzedający powinien też odpowiednio wcześnie przygotować formalności. Sprawdź, co jest potrzebne do sprzedaży mieszkania.

Umowa przedwstępna zwykła czy u notariusza?

W praktyce umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania najczęściej zawiera się w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Wybór ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy jedna ze stron później nie chce przystąpić do umowy przyrzeczonej.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie wymaganej dla sprzedaży nieruchomości, czyli aktu notarialnego, możliwe jest dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy zwykłej umowie pisemnej zakres roszczeń jest węższy i co do zasady dotyczy naprawienia szkody poniesionej przez stronę, która liczyła na zawarcie umowy końcowej.

Zadatek czy zaliczka przy zakupie mieszkania?

To nie są pojęcia zamienne. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą. Jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, druga może w określonych sytuacjach zatrzymać otrzymany zadatek albo żądać zwrotu dwukrotności wpłaconej kwoty.

Zaliczka jest natomiast częścią ceny zapłaconą z góry. Jeżeli transakcja nie dochodzi do skutku, co do zasady podlega zwrotowi.

Dlatego w umowie trzeba jednoznacznie wskazać, czy przekazywana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką, oraz opisać zasady jej rozliczenia.

Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny

Przy zakupie na kredyt szczególnego znaczenia nabiera zapis dotyczący odmowy finansowania przez bank. Sam fakt nieuzyskania kredytu nie oznacza automatycznie, że kupujący może wycofać się z transakcji bez konsekwencji i odzyskać zadatek.

Warto więc ustalić w umowie, co stanie się w przypadku negatywnej decyzji kredytowej i jakie dokumenty mają potwierdzać odmowę finansowania.

Jeśli zamiast kredytu planujesz wykorzystać własne środki, zobacz, jak wygląda kupno mieszkania za gotówkę.

Na co uważać przed podpisaniem umowy?

Nie warto podpisywać umowy przedwstępnej pod presją czasu. Przed złożeniem podpisu trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości, dane właściciela, księgę wieczystą, ewentualne hipoteki i inne obciążenia. Należy też dokładnie przeczytać zasady dotyczące zadatku, terminów i możliwości odstąpienia od umowy.

Kupujący powinien uwzględnić również dodatkowe wydatki. Opisaliśmy je szerzej w artykule o kosztach ponoszonych przy zakupie mieszkania.

Zależy Ci na bezpiecznej transakcji? Skontaktuj się z DOMiTY.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zabezpieczać obie strony, ale tylko wtedy, gdy odpowiada konkretnej transakcji i jasno określa jej warunki. W DOMiTY pomagamy zweryfikować stan prawny nieruchomości, przygotować transakcję, dopilnować dokumentów i przejść bezpiecznie od pierwszych ustaleń aż do podpisania aktu notarialnego.

Jeśli planujesz kupno lub sprzedaż mieszkania we Wrocławiu, skontaktuj się z nami i przejdź przez cały proces z doświadczonym wsparciem.