Zakup mieszkania to decyzja, przy której warto sprawdzić nie tylko stan techniczny lokalu, lokalizację czy cenę. Równie ważny jest stan prawny nieruchomości. Jednym z podstawowych źródeł informacji jest księga wieczysta. Pozwala zweryfikować m.in. kto jest właścicielem mieszkania, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką oraz czy widnieją w niej prawa lub roszczenia osób trzecich. Jak sprawdzić księgę wieczystą przed zakupem mieszkania i na które zapisy zwrócić uwagę?
Czym jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to publiczny rejestr przedstawiający stan prawny nieruchomości.
Księgi wieczyste są jawne, dlatego osoba znająca numer konkretnej księgi może sprawdzić jej treść. Nie trzeba w tym celu odwiedzać sądu. Wystarczy skorzystać z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych prowadzonego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Przeglądanie księgi online jest bezpłatne.
Jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania online?
Do sprawdzenia księgi wieczystej potrzebny jest jej numer. Sprzedający powinien udostępnić go osobie poważnie zainteresowanej zakupem nieruchomości.
Mając numer, można wejść do systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych i skorzystać z opcji przeglądania księgi. Po wpisaniu numeru można przejrzeć aktualną treść księgi.
Księga wieczysta składa się z czterech głównych działów. Każdy z nich zawiera inne informacje i każdy warto przeanalizować przed zakupem mieszkania.
Dział I księgi wieczystej. Czy dane mieszkania się zgadzają?
Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z jej własnością. To tutaj należy sprawdzić, czy dane opisujące lokal odpowiadają mieszkaniu, które zamierzamy kupić.
Warto zwrócić uwagę m.in. na adres, powierzchnię oraz sposób oznaczenia nieruchomości. Jeżeli informacje przedstawione przez sprzedającego i wpisy w księdze nie są ze sobą zgodne, sytuację trzeba wyjaśnić przed zawarciem transakcji.
Dział II. Kto jest właścicielem mieszkania?
Dział II odpowiada na jedno z najważniejszych pytań: kto jest właścicielem nieruchomości?
Dane wpisane w księdze należy porównać z danymi osoby, która oferuje mieszkanie na sprzedaż. Trzeba również sprawdzić, czy nieruchomość ma jednego właściciela, czy należy do kilku osób.
Jeżeli właścicieli jest kilku, należy sprawdzić ich udziały i ustalić, kto będzie uczestniczył w transakcji.
Dział III. Prawa, roszczenia i ograniczenia
Dział III jest szczególnie ważny dla kupującego. Mogą znaleźć się w nim informacje o prawach osób trzecich, ograniczeniach dotyczących nieruchomości oraz zgłoszonych roszczeniach.
W praktyce mogą pojawić się tutaj np. służebności, roszczenia wynikające z zawartych umów, informacje o egzekucji z nieruchomości czy prawo dożywocia.
Nie każdy wpis oznacza, że mieszkania nie można kupić. Powinien jednak zostać dokładnie przeanalizowany. Trzeba ustalić, jakie konsekwencje niesie dla przyszłego właściciela i czy wpis ma zostać wykreślony przed sprzedażą lub w związku z transakcją.
Dział IV. Czy mieszkanie jest obciążone hipoteką?
Dział IV przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Jeżeli właściciel finansował zakup mieszkania kredytem hipotecznym, bardzo możliwe, że właśnie tutaj znajdziemy odpowiedni wpis.
Hipoteka nie wyklucza sprzedaży nieruchomości. Zakup wymaga jednak prawidłowego rozliczenia zobowiązania oraz przygotowania dokumentów pozwalających na wykreślenie hipoteki.
Kupujący powinien więc wiedzieć, na czyją rzecz ustanowiono hipotekę i w jaki sposób zostanie ona rozliczona.
Uwaga na wzmianki w księdze wieczystej
Podczas sprawdzania księgi wieczystej nie należy ograniczać się do samych wpisów. Bardzo ważne są także wzmianki.
Wzmianka może oznaczać, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący wpisu, który nie został jeszcze rozpoznany. Widoczny stan księgi może więc ulec zmianie.
Warto też pamiętać, że wzmianka o wniosku może mieć znaczenie dla działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego przed zakupem należy ustalić, czego dokładnie dotyczy i czy może wpłynąć na stan prawny nieruchomości.
Czy sama księga wieczysta wystarczy?
Nie. Księga wieczysta jest jednym z najważniejszych źródeł informacji o stanie prawnym mieszkania, ale nie pokazuje wszystkiego.
Przed zakupem należy zweryfikować również inne dokumenty dotyczące nieruchomości i sprzedającego. Zakres potrzebnej dokumentacji zależy m.in. od rodzaju prawa do lokalu, sposobu jego nabycia czy istniejących obciążeń.
Szczególnej ostrożności wymagają rozbieżności między dokumentami a księgą, niejasne wpisy w działach III i IV oraz wzmianki o nierozpoznanych wnioskach. Takie kwestie warto wyjaśnić przed podpisaniem umowy i przekazaniem pieniędzy.
Kupujesz mieszkanie we Wrocławiu? Sprawdź je przed transakcją
Sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem mieszkania nie jest formalnością. To jeden z podstawowych sposobów na ograniczenie ryzyka i upewnienie się, że stan prawny nieruchomości odpowiada temu, co przedstawia sprzedający.
Jeżeli planujesz zakup mieszkania we Wrocławiu lub okolicach, zespół DOMiTY może wesprzeć Cię na kolejnych etapach poszukiwania i zakupu nieruchomości. Pomożemy Ci zweryfikować najważniejsze kwestie związane z nieruchomością i przejść przez cały proces zakupu od pierwszych oględzin aż do podpisania aktu notarialnego.
